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足球直播欧冠2018:萬科郁亮:北京、廣州才開發了不到 10%,提升空間還大

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2012奥运会足球直播表 www.ubmml.com.cn “我們不預測天氣。預測天氣對農民來說毫無意義。把土地種好是我們唯一的責任?!庇嗔妓盜蘇廡┗??;蛐?,處理土地是房地產開發商和農民的唯一共同特征。

前者“種植”房屋,而后者種植莊稼。在中國,無數新建筑相繼被“種植”。房地產開發商的一舉一動都會影響到在城市工作和生活的人們的心。

11月28日,在萬科北區媒體交易所,萬科北區高級副總裁兼首席執行官劉曉結束演講后,萬科董事會主席于亮從會議的后面走到前面。所有在場的記者都想聽聽于亮會說什么,但是主持人要求每個城市的媒體就當地的情況提問。然后有趣的事情發生了。

本次專題交流會已經成為對余糧十幾個萬科城市的一般性現場考察。一個城市的媒體提出了一些問題,然后余良拿出該城市的相應城市來回答這些問題,他補充道。從這些城市的總體現場反應來看,他們事先不知道會有這樣的反應,有些反應過于倉促。然而,余亮的補充回答也表明他對許多城市的情況了解很多。他發現大連有許多斜坡,所以他是一名賽跑運動員。他發現石家莊的空氣環境已經改善了很多。他發現沈陽乃至東北的整體商業環境正在改善。他說萬科到達東北后從未離開。畢竟,“萬科”種植的房子是要賣給人們的。人們需要生活和發展。因此,余良說,我們是否增加對一個城市的投資,我們對未來是否樂觀,主要取決于是否有真正的經濟機會,以及年輕人是否繼續加入。如果是這樣,我們一定會加入。

在舞臺上,余亮真誠地說,“未來的年輕人是最寶貴的資源。如果一個城市不遺余力地為年輕人的發展創造條件,肯定會有機會。

為年輕人創造發展機會似乎是余良的當務之急。在他看來,城市缺少的不是土地。即使是中國的大城市也還有進一步發展的空間。他分享了一個數字,“北京發展不到總面積的10%,深圳發展了46%,廣州發展不到10%,東京超過60%。所以我們還有改進的余地?!?/p>

隨著城市越來越大,迫切需要解決交通擁堵問題。余良認為,“東京模式”可以借鑒,“目前,中國大城市軌道交通的份額仍然不高,東京的份額達到80%。軌道交通不僅解決了點對點交通和地面交通的問題,還提供了一個集辦公、休閑和沿線消費于一體的高密度綜合社區,涵蓋了各種功能,而不是生活、中央商務區、辦公和隔離?!?/p>

2013年,余良提議萬科從傳統住宅開發商轉型為城市配套服務提供商。四年后,在2017年,余良為“城市支持服務提供商”添加了一個腳注,成為“美好生活場景設計師”。兩年后的今天,余良仍在思考萬科能為城市的美好生活提供什么樣的支持。萬科在城市發展中能找到什么機遇?

如果萬科想成為一個“好生活場景大師”,它應該如何發展和改變自己的組織結構?

'萬科想要建立矢量組織,冠軍組織和韌性組織'自余良在2018年底提出這一目標以來,作為組織變革的一部分,萬科新一輪的職級工資制度改革已經在各部門逐步實施。新系統覆蓋所有員工。在進一步簡化工作水平的同時,員工薪酬制度增加了崗位責任、投資水平和風險承擔標準,這些標準可以隨著標準的變化隨時調整。具體而言,從V1到V7的七個工作級別被改為目前的三個級別,即普通合伙人(核心合伙人)、特殊合伙人(骨干合伙人)和初級合伙人(合伙人)。

萬科集團副總裁周偉告訴《中國企業家》萬科最近的薪酬調整。薪酬調整是萬科組織結構調整的一部分。這個計劃將持續兩年,一年前就開始研究和實施了。它將于今年9月進行測試。據蘇說

她不同意外界流傳的萬科變相減薪的相關說法。她說員工的工資有漲有跌。一般來說,60%~70%的員工收入穩定,約20%的員工收入上升,只有10%的員工收入下降。周偉坦率地說,在這一輪調整中,像她這樣的“官員”,而不是最受壓力和影響的一線員工,作為合作伙伴,“我們都對結果負責”。

目的是打破部門壁壘的薪酬結構調整。如何處理內部緊張和外部糾紛?

在回答這個問題時,于亮在《中國企業家》中說,不管工資是漲是跌,都要靠企業。一些企業可能無法留住人才,即使工資增加了。萬科的組織結構一直在調整。目前的三級工資制度將繼續調整。"我們所有的事情都圍繞著八個字,組織結構的調整,物與人的匹配."

萬科董事會主席余良

談到萬科的未來規劃,余良一直強調萬科應該是一個好農民?;瘓浠八?,“做一個好的時代企業”。萬科的業務遍布全國,每個城市的發展狀況和階段都不一樣。于亮認為,全國范圍內的均衡分配可以規避風險,從而實現更加均衡的發展。即使一個機會結束了,另一個機會也會到來,機遇和挑戰并存。我們不抱怨天氣越來越冷,環境越來越差,我們應該往好的方面看。有夕陽產業,也沒有夕陽企業。我們必須準備迎接挑戰,活到最后?!?/p>

關于最近的話題‘渠道是否搶走了開發商的營銷蛋糕’,于亮告訴《中國企業家》,萬科在中國房地產市場就像農民一樣存在。我不認為頻道搶了蛋糕。萬科已經搶了很多人的蛋糕,當然其他人也可以搶。對外來說,我們只是做好自己,就像任正非一樣。不管發生什么,美國都會做得很好?!?/p>

余良和萬科似乎只關心如何做自己的事情,而不是“預測天氣”,也不怕其他家庭搶蛋糕。然而,恐怕沒有人會忘記萬科是第一個提出房地產進入“白銀時代”預期的公司。

那么,“白銀時代”的生存邏輯是什么?

'我每天看的是項目的意外事件?!安肥盜頭袷盜κ俏頤竊詘滓貝枰憂康牡胤?,”余良說道。

以下是現場采訪(刪除):

‘居者有其屋’和‘居者有其屋’

記者:關于房地產長效機制的建立,你最近提到你可以借鑒東京模式,如何真正實施?在這個過程中,房地產人應該做什么準備?

余亮:在我看來,長期機制的核心和最重要的是解決“住在家里”和“住在家里”的問題。居住在居住地是指城市中的絕大多數家庭最終應該獲得有尊嚴的基本生活條件。居者有其屋指的是城市中大多數家庭最終可以擁有自己的基本住房。

但是有人說中國人口眾多,很難實現這兩個目標。因此,我經常舉東京為例。

東京的人口比北京多得多,面積也比北京小一點,但是東京的每個家庭人均擁有1.17間房子和1.7間房間。如果你仔細看看房價,東京市區的通勤時間大約是一個小時。房價超過每平方米10,000元,半小時內達到每平方米20,000-30,000元。

所以東京給出了很多參考資料。東京做到了,我們也能做到。一方面,為了提高土地開發效率,北京已經開發了不到10%的面積,深圳已經開發了46%的面積,廣州已經開發了不到10%的面積,而東京已經超過60%的面積,所以我們還有改進的余地?;褂泄斕瀾煌ńㄉ璧奈侍?。目前,中國各大城市的軌道交通分擔率仍然不高,東京的軌道交通分擔率達到80%。軌道交通不僅解決了點到點運輸和地面運輸的問題,而且提供了一種高密度的綜合運輸方式

記者:今年以來,長期租賃公寓市場出現了許多“出走”的情況。遇到的困難能解決嗎?北京集體出租房的落地現狀如何?

余亮:目前長期租賃公寓的運營并不容易。它掙不了多少錢,但趨勢是同時租房和買房。因此,長期租賃公寓是我們必須做的市場。

劉曉:北京的長期租賃公寓市場目前“門很窄”,但未來有很多方式。現在發生了一些不好的事情,但是我們對未來很樂觀。北京的長期租賃公寓市場在過去幾年有所下降,并遇到了一些短期困難。然而,我對長期尤其樂觀。事實上,長期樂觀因素與短期困難是一樣的。例如,如果我們想做好長期出租公寓,我們必須首先有良好的土地供應。現在北京已經提供了集體土地。計劃未來供應50萬臺,今年已供應10萬臺。因此,從土地供應的角度來看,問題得到了根本解決。

另一個是長期公寓的成本,如電力、停車和其他系統。北京也看到這個問題逐步得到解決。現在政府已經對一些項目的停車率做了一些調整。此外,長期租賃公寓也需要學區,未來的租金也將發生變化。政府在努力工作,行業也在努力增加土地供應,管理人才也越來越多。這些方面都在改善,所以我對未來的發展更加樂觀。

記者:我想從購房者的角度問一個問題。如果你周圍的朋友和親戚有錢,你會建議他們買房子嗎?

余亮:我從來沒有這樣做過。這就像說服別人購買股票。賺錢是好事,但是如果我賠錢,也許我所有的朋友都不再是朋友了。投資有機會和運氣的成分,所以我認為我們不應該說服我們的朋友(買房子)。

無論年輕人去哪里,萬科都會去。

記者:青島是萬科在山東的第一站。萬科在青島的未來產業布局和規劃愿景是什么?

曹姜維(青島萬科總經理):山東迎來了一段歷史機遇。萬科也是一個多元化的產業結構。今后,我們要在這個偉大的歷史機遇和發展過程中,從多方面參與青島的城市建設。

余亮:萬科在20世紀90年代初來到青島。青島東開發區001的第一個營業執照是萬科。我們特別重視青島作為北方經濟中心的地位。如果每個城市都有工業,年輕人就會加入進來。如果有工業,就會有中產階級,我們的企業就會有希望和機會。

我們希望青島將在實體經濟和制造業中發揮重要作用,以便它將具有巨大的未來發展潛力。它不需要走別人走過的路,但它可以走自己的路,因為它擁有許多工業技術、人才和港口,以及許多原創優秀企業的基因。青島有許多優秀的企業。我希望在新的發展階段后,除了老牌明星企業,后起之秀也能崛起。

記者:大家都說投資過不了山海關,其實萬科的投資過了山海關。你如何判斷沈陽未來的經濟發展?

金梟(沈陽萬科總經理):我在沈陽已經5年了,有著豐富的經驗。我認為得分水平是國家的大戰略之一。振興東北中央政府的計劃已經出臺4年,并正在逐步實施。此外,我們的商業環境發生了許多變化。我們都覺得商業環境正在好轉。中國東北是一個蕭條。無論是各種知識產權蕭條還是資本蕭條,它們都在競相投資?;褂卸蔽幕?。我們也在做創造性的項目,相信我們能做得很好。

余亮:我們特別喜歡包括東北在內的每個地方。不僅沈陽,萬科到達東北時也從未離開。

萬科內部有句諺語,“不要責怪天堂,不要責怪地球,只怪你自己不努力工作”。我們在東北做得很好,我們明顯感受到了東北近年來的進步和發展,所以

陸兵(天津萬科前總經理):關于產品線,現在產品的研究方向不僅僅是戶型。我們希望在第二和第三宮有一個相對標準化的解決方案。除了房子類型,更多的重點將放在功能變化上。這種標準化基本上可以在效率和成本方面帶來一些優勢。

但是太多的標準缺乏個性嗎?我們還做了一些布局。這些選擇往往不是在戶型選擇上,而是在綜合項目上。然后是地下室、景觀和大門的移動。我們已經提出了不同的解決方案。

余亮:天津也可能正處于轉型發展的關頭。在某個階段,我們通常不會對形勢下結論。蹲下是為了站得更好。萬科與城市的同步發展意味著我們需要同舟共濟。

記者:您對山東房地產市場目前的容量和發展模式有什么看法?萬科在未來幾年有機會增加在濟南的投資嗎?

余亮:萬科每年投資3000多個項目。我沒有辦法討論單個項目的投資。我們堅持與城市同步發展的原則。與城市同步發展相比,我們還有一句諺語叫與客戶同步發展。我們是否增加對城市的投資,對未來是否樂觀,主要取決于是否有真正的經濟機會,以及年輕人是否不斷地參與進來。如果是這樣,我們一定會加入。

未來的年輕人是最寶貴的資源。如果一個城市不遺余力地為年輕人創造發展條件,肯定會有機會。

記者:萬科集團與大連政府簽署了深化合作協議。萬科下一步將在大連采取什么行動?

潘夢(大連萬科總經理):今年9月,我們與大連市政府達成了深化協議,包括引進科創、文創、體育產業鏈等資源。

余亮:每個城市都處于自己的發展階段。萬科已經深入這個城市這么多年,并得出結論,為了在這個行業獲得穩定的發展機會,平衡的布局是非常必要的。我在大連發現的另一件事是,一旦我去大連跑步,我沒想到大連會有這么多的斜坡,所以大連是一個跑步人才的地方。

記者:萬科在過去的10年里一直在煙臺從事住宅行業。你對其他行業有什么計劃嗎?

余亮:事實上,工業布局和城市發展是同步的。例如,每個城市都需要物流,但沒有必要建這么多物流倉庫,這涉及布局規劃。每個城市在不同的發展階段都需要不同的房子和不同類型的商業。我們圍繞城市的發展做相關的事情,跟上城市的發展。我們在城市需要做的事情上與城市合作。我們可以稍微領先,不能落后,但領先太遠是不合適的。因此,我們將關注煙臺市的發展做出布局。

記者:萬科以穩健經營著稱,你如何預測中國房地產市場的未來?石家莊市場有什么考慮?

余亮:我們不預測天氣。預測天氣對農民來說毫無意義。把土地種好是我們唯一的責任。石家莊的城市空氣環境近年來有了很大改善。我沒想到會有這樣的變化。這是一項非常困難的工作,我今天就做了,所以我認為它特別困難,它也為我們的員工提供了一個更好的工作和生活環境。

記者:萬科的長期戰略和計劃是什么?

余亮:我們的目標是成為一個好農民。更好的翻譯是做一個好的時代企業。相信當一個機會結束時,它可能是一個新的機會。深圳過去有許多工廠,但現在這些工廠已經搬走,新的一批企業也來了。因此,機遇和城市并存。我們沒有時間預測天氣。我們將永遠看到積極的一面。因為我們背后還有另一個邏輯,即可能有夕陽產業,但沒有夕陽企業。只要一個企業做得好,就有機會。我們必須準備迎接挑戰,長壽。

來源:中國企業家雜志



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