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天下足球直播因扎吉:大唐地產獲上市“車票” 中小地產股打新是否有空間

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來源:首次公開募股事物

原標題:大唐房地產獲得上市“門票”。中小型房地產股票是否還有更新的空間?

最近另一家房地產公司在香港上市。12月1日,大唐集團控股有限公司(以下簡稱“大唐集團”)向香港聯交所提交首次公開發行申請。該公司計劃在香港上市,由工行國際作為唯一的贊助商。

香港股市在2018年開始了一輪內資股上市。從第一天的收入來看,只有1%實際上不是很有吸引力。但是,從失敗率來看,與新經濟公司、創新醫藥公司等熱門行業相比,新地產股的表現非常穩定,具有一定的安全邊際。這種市場表現取決于近年來房地產開發保持了一定程度的彈性。

在香港上市成為房地產公司在資本寒冬中生存的最后一列火車。

1。在去市場的最后一班車上,中小房企的“生死時速”。

融創中國董事長孫宏斌在演講中做了幾個預測。兩個數字引起了市場的注意:一個是16萬億元。孫宏斌認為,未來幾年房地產市場規模將保持在16萬億元以上,市場將轉向股票市場。另一個是30%。他認為前五名城市的比例可以在5年內從15%上升到30%。

在加速集中的趨勢下,中小企業如何生存?

答案是規模,其背后是高營業額。住宅企業利用高營業額有三個杠桿:1 .債務杠桿,即融資能力;2.運營杠桿,即運營能力;3.股權杠桿。

注意到近年來中小企業的成功之路是相似的:

1。把握2015-2016年周期調整,實現反向周期追趕。主要途徑是增加債務杠桿,加快并購以提升股權杠桿,最終實現國有化和規?;?。

2.2017,“反周期”帶來了穩定的市場增長,中國企業在2015年至2016年間避免了類似的周期性調整。同時,由于監管政策的限制,大量住宅企業之間的項目是以合資等形式開發的,市場上有相對豐富的項目供企業參與投資和并購。中型住宅企業的整體居住環境趨于平靜。

3。穩定的融資環境。在2015-2018年期間,實現曲線超車的中型住宅企業有兩個特點:高周轉率和高杠桿率,其中融資成為關鍵。

然而,自2018年實施去杠桿化以來,房地產企業的融資環境一直持續收緊。到2019年,中小企業通過杠桿實現規模超越的“窗口期”將逐步關閉。最后,只有一個“生存之道”,那就是在香港上市。

那么,所謂的“上市求生存”是為了幫助公司繼續擴大規模嗎?號

從2018年以來上市的中小住宅企業的融資額可以看出,對于一個銷售額在300-400億元人民幣的企業來說,一個季度20-30億港元的資金買不到足夠的土地出售,顯然不多。

但是隨著房地產股票時代的到來,房地產企業已經無法通過債務杠桿和股權杠桿來杠桿化高周轉率。因此,回顧2018年以來上市的國內企業,上市后只有兩個主要任務:1。減少債務;2.提高質量,提高經營杠桿,融資資金就會派上用場。

因此,香港中小住宅企業上市的目的不是為了繼續沖刺,而是為了保存2015-2017年以來的“勝利果實”。那時只有兩種未上市的中小住房企業:1。他們一直在苦苦掙扎,債臺高筑,正在走向上市。2.尋求穩定,平衡杠桿,但受規模限制。

可以預見的是,未來成功上市的房地產公司數量將會迅速減少,而那些被淘汰的公司的結果將會趨同,無論是強有力的還是無聲的。

大唐房地產也是其中之一

2009年,大唐易手。阜新集團戰略性整合大唐房地產。阜新集團于1993年在廈門成立。它是中國一家大型綜合性民營企業。

其中,吳迪現任阜新集團董事長兼總裁,持有阜新集團1%的股份。同時,他還是中國民生銀行董事、亞洲拳擊聯合會副主席,大唐房地產背后的真正領袖。

2010-2015年間,大唐集團仍專注于福建省廈門和漳州的房地產開發業務。

3。全國范圍內規模沖刺,債務杠桿“滿”

2015年至2018年底及2019年上半年,大唐集團通過收購、土地收購、合資等方式,在廈、津、長、南、北海、Xi開展賽馬圈地擴張,拓展住宅和商業地產開發業務。

如第一部分所述,大唐集團現階段的發展路徑是杠桿化和規?;?。

根據凱瑞數據,大唐集團1月至10月的合同銷售額為266.4,在行業中排名第77位。

根據招股說明書,大唐集團在2018年根據合同銷售額被評為漳州第一房地產開發商。2018年和2019年上半年,根據合同銷售額,嘉里仍將該公司評為南寧市三大房地產開發商。

其次是高負債率。報告期內,大唐集團的凈負債率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。

負債累累,但已經成功上市,因此上市后大唐集團的走向是顯而易見的。

3。性能、土地儲備和估價

1。業績

財務數據顯示,2016年至2018年及2019年上半年,公司收入分別為20.76億元、40.19億元、54.95億元及25.26億元。同期利潤分別為1.29億元、4.13億元、5.88億元和3.69億元。毛利率分別為18.4%、24.0%、27.8%和37.5%。

盈利能力:不僅呈上升趨勢,而且毛利率37.5%超過行業平均水平,說明債務杠桿和國家擴張對大唐集團的經營沒有負面影響,經營能力已經達標。

根據以往的數據歷史,公司2019年的凈利率預計達到15%,結轉率為72%,收入為82.9億元,凈利潤為12.4億元,同比增長82.1%。

2。土壤儲量

大唐集團土壤儲量主要分布在海西經濟區、北部灣經濟區及其周邊城市、京津冀經濟區和長江中游經濟區四個經濟區。比重最大的城市是南寧、天津和長沙,它們是主要的強市和二線城市。

總土地儲備面積為609.9萬平方米,加上合資公司總土地儲備面積為779萬平方米。據克里稱,該公司2018年的平均合同價格不到1.2萬元。根據這一計算,公司目前的土地儲備價值估計為930億元,股權比例估計為80%。以15%的凈利潤為基礎,三年內全面開發,貼現率為10%,資產凈值為105億元。

3。估值

根據200-400億規模的同行估值,大唐集團未來的市盈率平均區間為4-5倍,市值區間為55.1-68.9億港元,基于2019年預計利潤12.4億元人民幣。

如果按NAV計算,公司的總資產NAV=凈資產20.7億元,19年利潤12.4億元,儲土NAV105億元=138.1億元。目前,行業資產凈值貼現率在0.5至0.7之間。鑒于大唐集團的市值相對較小且流動性較弱,該公司的估計市值為76億港元。

綜合評估顯示,公司上市后的合理估值穩定在70億左右。如果招股說明書公布后,2019年的市值有望達到60億英鎊或更少,那么創辦一家新企業將很有吸引力。



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